برای تقسیم زمین ورثه ای باید اول با ارائه گواهی فوت، شناسنامه باطل‌شده متوفی و مدارک وراث، از شورای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت اخذ شود.

۱. انحصار وراثت

باید با ارائه گواهی فوت، شناسنامه باطل‌شده متوفی و مدارک وراث، از شورای حل اختلاف گواهی انحصار وراثت بگیرید.

در این گواهی، تعداد و سهم‌الارث هر وارث مشخص می‌شود.

۲. ارزیابی و شناسایی اموال

سند رسمی یا قولنامه‌ای زمین بررسی می‌شود.

کارشناس رسمی دادگستری (رشته زمین و املاک) یا کارشناس ثبتی ارزش و موقعیت زمین را مشخص می‌کند.

گاهی لازم است نقشه UTM و کروکی وضع موجود هم تهیه شود.

۳. تشخیص امکان تفکیک یا افراز زمین

بسته به شرایط ملک، تقسیم به دو شکل انجام می‌شود:

افراز:

یعنی تقسیم رسمی و قانونی ملک مشاع بین شرکا (ورثه).

ملک قابل افراز باشد (طبق مقررات شهرداری و اداره ثبت).

بین ورثه اختلاف نباشد یا از دادگاه درخواست افراز داده شود.

مرجع رسیدگی:

اداره ثبت اسناد و املاک (اگر اختلاف نباشد).

دادگاه عمومی حقوقی (اگر یکی از ورثه مخالف باشد یا ملک غیرقابل افراز باشد).

تفکیک:

زمانیست که سند مالکیت ملک به چند قسمت تقسیم شود (مثلاً چند قطعه ۲۵۰ متری).

از لحاظ ثبتی با افراز فرق دارد؛ تفکیک لزوماً به معنی تقسیم بین ورثه نیست، ولی زمینه‌ساز آن است.

مرجع اجرا: اداره ثبت اسناد با همکاری شهرداری و نقشه‌بردار رسمی.

۴. تنظیم تقسیم‌نامه رسمی بین ورثه

پس از افراز یا توافق بین ورثه، یک سند رسمی تقسیم‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم می‌شود.

در این تقسیم‌نامه، سهم هر یک از ورثه با نقشه، حدود و اندازه دقیق مشخص می‌شود.

اگر سند ملک قولنامه‌ای باشد، باید اول اقدام به اخذ سند رسمی شود.

نکات

الف) اگر یکی از ورثه مخالف تقسیم باشد و ملک قابل افراز هم نباشد، دادگاه ممکن است حکم به فروش ملک بدهد و پول بین وراث تقسیم شود.

ب) برای زمین‌های کشاورزی، علاوه بر ثبت، ممکن است مجوز از جهاد کشاورزی هم لازم باشد (در برخی مناطق تقسیم زمین زراعی محدودیت دارد).

ج) اگر زمین دارای کاربری خاص شهری (مثلاً فضای سبز، آموزشی، تجاری) باشد، شهرداری ممکن است اجازه تفکیک ندهد یا شروطی بگذارد.