موسسه حقوقی متین
1396/09/20
عنوان : آیا می دانید تمدید اجاره اماکن تجاری چگونه است؟

روابط مؤجر و مستأجر در خصوص اماکن تجاری برخلاف اماکن مسکونی از پیچیدگی های خاصی برخوردار است که عدم توجه به آثار آن مشکلاتی را برای افراد به وجود می آورد. خصوصاً هنگامی که قرارداد اجاره اولیه مربوط به سال های قبل از 1376 باشد و نقل و انتقالاتی هم در این بین صورت گرفته باشد. بر اماکن تجاری چند قانون حاکم است که قبل از تنظیم قرار داد یا تمدید آن طرفین باید به آن توجه کنند.
فرض کنیم مغازه ای در سال 1370 به اجاره داده می شود و در حال حاضر طرفین می خواهند آن را تمدید کنند یا آن که مستأجر می خواهد می خواهد آن را به دیگری منتقل کند این سؤال پیش می آید که روابط آنان بر مبنای کدام قانون تنظیم می شود قانون سال 1376 یا قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356؟
برای پاسخ به این سوال و آثار ناشی از تنظیم قرارداد مذکور نخست باید با قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 و شمول آن آشنا شویم.
قانون مذکور در 26/5/1376 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید برابر ماده یک این قانون از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن از جمله اماکن تجاری و محل کسب و پیشه که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین مؤجر و مستأجر خواهد بود.
بنابراین شمول این قانون تنها بر قراردادهایی است که از تاریخ مذکور تنظیم می شوند و لذا قراردادهایی که قبل از این قانون منعقد شده اند مشمول این قانون نمی شوند.

پرسش: چنانچه قرارداد اجاره مکان تجاری مربوط به قبل از سال 76 باشد و طرفین قرارداد بخواهند در سال 85 آن را تمدید کنند کدام قانون بر قرار داد آنان حاکم می شود؟
پاسخ: برابر قانون روابط استیجاری که قبل اجرای قانون سال 76 تنظیم و منعقد شده مشمول قانون سال 76 نخواهد شد و در مورد تمدید اجاره نامه اماکنی که پیش از تصویب قانون مذکور به اجاره داده شده از شمول این قانون خارج هستند.
همچنین روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستأجر سابق به مستأجر جدید با اجازه مؤجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون سال 76 باشد از شمول این قانون خارج می باشد.

پرسش: آیا طرفین قرارداد می تواند علیرغم وجود قانون سال 76 روابط خود را در مورد مکان تجاری بر مبنای قانون سال 1356 کنند؟
پاسخ: بله اشکالی ندارد و با توافق و تراضی، طرفین می توانند قرارداد خود را مشمول قانون سال 1365 کنند. بنابراین اگر مؤجر و مستأجر برای تنظیم قراردادشان در خصوص یک ملک تجاری که مشمول مقررات سال 76 است توافق کنند که بر مبنای مقررات سال 1356 قراردادشان تنظیم شود بلامانع می باشد.

پرسش: چنانچه روابط بین مؤجر و مستأجر مکان تجاری مشمول مقررات سال 1356 باشد تجدید قرار داد آنها در سال 1380 یا هر سالی بعد از سال 76 چه تأثیری بر قرارداد اجاره دارد؟
پاسخ: با تنظیم روابط بر مبنای قانون سال 56 تجدید قرارداد در سال 1380 یا هر سالی بعد از سال 1376 قراردادشان را از شمول قانون سال 1356 خارج نمی کند.


پرسش: اگر مستأجر محل تجاری که مشمول قانون سال 56 است سرقفلی پرداخت نکرده باشد آیا هنگام تخلیه مستحق دریافت حق کسب و پیشه می باشد؟
پاسخ: بله، فرقی نمی کند چه در زمان تنظیم قرارداد به مؤجر حق کسب و پیشه داده باشد چه نداده باشد اگر قراردادشان مشمول قانون سال 56 باشد مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت حق کسب و پیشه دارد.
پرسش: اگر مستأجر مکان تجاری که روابط او با مؤجر بر مبنای قانون سال 56 تنظیم شده و از مالک اجازه انتقال به غیر داشته بعد از سال 76 آن را به دیگری منتقل کند چه قانون بر این انتقال حاکم می شود؟
پاسخ: در این صورت رابطه مستأجر دوم با مؤجر باز هم بر مبنای قانون سال 56 است و مؤجر به لحاظ انتقال به غیر حق تخلیه ندارد.
 

print