جستجوی پیشرفته
تعداد زندانیان تهران به ۲۱ هزار نفر رسید
عنوان : تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان print
تاریخ نشر : 1393/11/05

1 ـ تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان
با تصویب آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان برای مقابله با هر نوع سوء استفاده در این نوع قراردادها باید سند رسمی بین پیش فروشنده و پیش خریدار تنظیم شود .قرارداد پیش فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین(پیش خریدار و پیش فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد (2) و (4)قانون پیش فروش ساختمان تنظیم و منعقد شود و خلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام شود . نمونه قرارداد پیش فروش،توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز وزارت راه و شهرسازی تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار می گیرد.در قرارداد پیش فروش باید وضعیت واحد،انباری،توقفگاه،مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده (2)قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح شود.در مواردیکه واحدی توسط چند نفر پیش خرید می شود باید میزان سهم هریک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود. تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورت مجلس تفکیکی مورد امکان پذیر خواهد بود.ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده (7)قانون،صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.
2 ـ وظایف پررنگ دفتر خانه های اسناد رسمی
تنظیم قرارداد پیش فروش از طرف مستأجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده و پیش خریدار،وابسته به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش فروش است.این تکلیف و ضرورت تنظیم سند به صورت رسمی نقش دفترخانه های اسناد رسمی را در تنظیم و انعقاد قراردادهای پیش فروش آپارتمان برجسته میکند.سردفتر اسناد رسمی مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام کند.واحد ثبتی نیز مکلف است ظرف 24 ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند.در این مرحله ضرورتی به ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.واحد ثبتی مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک ،نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند،تهیه و ظرف 5 روز کاری به دفترخانه ارسال کند.تخلف از این بند موجب تعقیب اداری است.در تنظیم سند پیش فروش،قیود و محدودیت های مندرج در سند مالکیت پیش فروشنده باید در این سند تصریح شود.شهرداری ها و سایر مراجع قانونی ذی ربط نیز وظیفه دارند هنگام صدور پروانه احداث ساختمان،ظرف یک هفته تعداد واحدهای منظور در پروانه را به واحد های ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند.در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی و ابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ کند.
3 ـ تکالیف سنگین پیش خریدار
قانون پیش فروش آپارتمان بدنبال طرح دعاوی متعدد از سوی پیش خریداران مبنی بر سوءاستفاده پیش فروشنده تصویب شد و برای مصرف کننده و پیش خریدار جنبه حمایتی دارد.یکی از تکالیف پیش فروشنده این است که مسئولیت خود را برای جبران خسارت های ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار و اشخاص ثالث بیمه کند.حداقل مدت بیمه نامه ،تاریخ تحویل ساختمان و حداکثر آن مطابق توافق پیش فروشنده و پیش خریدار تعیین خواهد شد.پیش فروشنده باید توجه داشته باشد که تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعداتش را به دیگری واگذار کند.البته پیش خریدار نیز باید برای واگذاری حقوق و تعهدات خود رضایت پیش فروشنده را اخذ کند در غیر این صورت مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهدبود.رضایت مذکور باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد .از موضوعات مهم دیگر در رابطه با مسئولیت های پیش فروشنده این است که در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار،اگر پیش فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود،چنانچه با تأیید مهندس ناظر ساختمان،کمتر از 10 درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد و پیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی کند،تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع خواهد بود.
4 ـ مجازات های پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی
اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد (23) و(24) قانون پیش فروش آپارتمان رفتار خواهد شد.مطابق ماده 23 این قانون اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند،به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند.البته باید توجه داشت که جرایم مذکور تعقیب نمی شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی،تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.علاوه بر این پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی برای مشاوران املاک نیز پیامدهای منفی خواهد داشت. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی،طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند و نمی توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند.در غیر اینصورت برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می شوند.لازم به ذکر است که هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن ،مالک رسمی زمین (پیش فروشنده)متهعد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد(پیش خریدار)درآید از نظر قانون "قرارداد پیش فروش ساختمان"
محسوب میشود.


نام :
متن :
Skip Navigation Links
بازدید کنندگان امروز : 388
بازدید کنندگان دیروز : 626
کل بازدید کنندگان : 44587
 
1396/09/20 دوشنبه
آب و هوا  
 
اوقات شرعی  

 

 

با سلام.
لطفا جهت هرگونه سوال ، بر روی آیکون "ارتباط با اپراتور" کلیک نموده و یا در صورت نیاز به "مشاوره" بر روی آیکون مشاوره کلیک فرمایید.